📊 PARÂMETROS DO INVESTIMENTO
Base
Otimista
Estrutura Financeira
💡 Como funciona a estrutura financeira?
O investimento imobiliário é dividido em duas partes:
- Entrada (ATO): Valor pago durante a construção
- Financiamento: Valor financiado após a entrega
Exemplo: Imóvel de R$ 640.000
→ 30% entrada = R$ 192.000 (seu dinheiro)
→ 70% financiado = R$ 448.000 (banco)
📈 Alavancagem: Você controla R$ 640k investindo apenas R$ 192k!
Parâmetros Operacionais
💡 Como calculamos a receita líquida?
Receita Bruta = Diária × Ocupação × 30.42 dias
(-) Taxas OTAs (Booking, Airbnb): 16.5%
(-) Taxa Lobie (gestão): 12%
(-) Despesas (condomínio, IPTU): R$ 1.110
= Receita Líquida
Exemplo: Diária R$ 555 × 70% ocupação = R$ 388/dia médio
Mensalmente: R$ 11.806 bruto → R$ 7.574 líquido
Parâmetros de Análise
💡 Entendendo o Custo de Oportunidade
Custo de Oportunidade: O que você deixa de ganhar ao escolher este investimento.
- Poupança: ~6% a.a. (baixo risco)
- CDB/CDI: ~10% a.a. (baixo risco)
- Tesouro IPCA+: ~7% a.a. (risco soberano)
- Fundos Imobiliários: ~8-10% a.a. (médio risco)
- Bolsa (IBOV): ~15% a.a. (alto risco)
Taxa de Desconto = Custo de Oportunidade + Prêmio de Risco
Exemplo: CDB 9,5% + Risco 1,25% = 10,75% WACC
Regra: Só invista se o retorno esperado (TIR) for maior que a Taxa de Desconto!
📈 RESULTADOS DA ANÁLISE
💰 RENTABILIDADE PRÉ-FINANCIAMENTO
Estimativas
Diária Média:
R$ 555,00
Taxa Ocupação:
70%
Receita Bruta
R$ 11.816,88
- Dedução OTAs e Impostos
R$ 1.949,78
Receita Líquida
R$ 9.867,09
- Custo Administração/tx condomínio
R$ 750,00
- Custo com energia e outros
R$ 350,00
- IPTU
R$ 250,00
= Total despesas estimadas
R$ 1.350,00
- Taxa Lobie (12%)
R$ 1.022,05
= Resultado Líquido
R$ 7.495,04
Rentabilidade Estimada (ano)
Diária Média
| R$ 455 | R$ 505 | R$ 555 | R$ 605 | R$ 655 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 60% | R$ 58.963 9,24% |
R$ 67.009 10,56% |
R$ 75.055 11,76% |
R$ 83.101 13,08% |
R$ 91.147 14,28% |
| 65% | R$ 65.065 9,24% |
R$ 73.781 10,56% |
R$ 82.498 11,76% |
R$ 91.214 13,08% |
R$ 99.931 14,28% |
| 70% | R$ 71.166 10,20% |
R$ 80.553 11,52% |
R$ 89.940 12,85% |
R$ 99.328 14,16% |
R$ 108.715 15,48% |
| 75% | R$ 77.268 11,04% |
R$ 87.326 12,48% |
R$ 97.383 13,92% |
R$ 107.441 15,36% |
R$ 117.498 16,80% |
| 80% | R$ 83.370 11,88% |
R$ 94.098 13,44% |
R$ 104.826 15,00% |
R$ 115.554 16,56% |
R$ 126.282 18,00% |
Conservador
Base
Otimista
Resultado Líquido Médio
R$7.495,04
a.m.
R$89.940,48
a.a.
Rentabilidade³
1,17%
a.m.
14,05%
a.a.
Parcela Financiamento pós entrega das chaves⁴
R$4.244,95
a.m.
R$50.939,40
a.a.
Resultado Líquido⁴
(Rentabilidade - Financiamento)
(Rentabilidade - Financiamento)
+R$3.250,09
a.m.
+R$39.001,08
a.a.
Capital Investido
R$ 0
Financiamento
R$ 0
Parcela Financ.
R$ 0
Fluxo Livre Mês 1
R$ 0
VPL - Valor Presente Líquido
R$ 0
0% do capital investido
TIR Anual
--%
Taxa Interna de Retorno
TIR-M (MIRR)
--%
TIR Modificada
Yield Mensal
--%
s/ Valor do Imóvel
Yield Pré-Financ.
--%
s/ Valor do Imóvel
Cash-on-Cash
--%
s/ Capital Próprio
Payback
-- anos
Descontado
ROI Total
--%
Retorno s/ Invest.
MOIC
--x
Múltiplo do Capital
🎯 Composição do Valor Terminal
Perpetuidade das Operações:
R$ 0
Valor Residual do Imóvel:
R$ 0
(-) Saldo Devedor Financiamento:
R$ 0
= Valor Terminal Total:
R$ 0
Valor Presente do Terminal:
R$ 0
📊 Fluxo de Caixa Consolidado
📈 TIR vs Custo de Oportunidade
TIR do Projeto
Custo de Oportunidade
RESUMO ANUAL CONSOLIDADO
💡 Como ler o fluxo de caixa?
- Anos 0-3: Período de construção (só saídas)
- Anos 4+: Operação (receitas - despesas - financiamento)
- FCL: Fluxo de Caixa Livre (o que sobra no bolso)
- VP: Valor Presente (valor de hoje do fluxo futuro)
- VPL Acum: Soma de todos os VPs até o momento
| Ano | Investimento | Receita Bruta | EBITDA | Financiamento | FCL | VP | VPL Acum. |
|---|